Codice Civile
Libro Terzo
Della proprietà
Titolo VII
Della comunione
Capo I - Della comunione in generale (artt. 1100-1116)
Capo II - Del condominio negli edifici (artt. 1117-1139)
Capo I
Della comunione in generale
Art. 1100.
Norme regolatrici.
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone
se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme
seguenti.
Art. 1101.
Quote dei partecipanti.
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Art. 1102.
Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso
secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno
degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo
possesso.
Art. 1103.
Disposizione della quota.
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il
godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le
disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.
Art. 1104.
Obblighi dei partecipanti.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate
dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di
liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a
pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Art. 1105.
Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione
della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote,
sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che
tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della
deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della
cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata
non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità
giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un
amministratore.
Art. 1106.
Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente,
può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il
miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi
dell'amministratore.
Art. 1107.
Impugnazione del regolamento.
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità
giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla
deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal
giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria
decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento
sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa
dai singoli partecipanti.
Art. 1108.
Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre
tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più
comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di
alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse
di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le
locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal
primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme
mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Art. 1109.
Impugnazione delle deliberazioni.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la
deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo
1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo
comma dell'articolo 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal
giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del
giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento
deliberato.
Art. 1110.
Rimborso di spese.
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o
dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della
cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111.
Scioglimento della comunione.
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della
comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni
caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli
interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni
è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato
stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare
lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Art. 1112.
Cose non soggette a divisione.
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta
di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
Art. 1113.
Intervento nella divisione e opposizioni.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita,
a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione
stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o
dell'azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione per
l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della
trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale,
prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto
nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti
sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della
trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di
divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla
comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto
le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione
medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114.
Divisione in natura.
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa
in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Art. 1115.
Obbligazioni solidali dei partecipanti.
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in
solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro
l'anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita
della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla
vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i
condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il
rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo
diritto verso gli altri condividenti.
Art. 1116.
Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria.
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione
dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
Capo II
Del condominio negli edifici
Art. 1117. (1)
Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se
non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo
su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in
comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli
stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali,
all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati
all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e
fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas,
per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria,
per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli
condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili
servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli
impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento
e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini."
Art. 1117-bis. (1)
Ambito di applicabilità.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in
tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii
di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo
1117.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 1117-ter. (1)
Modificazioni delle destinazioni d'uso.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un
numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio
e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione
d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta
giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine
destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi
telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di
convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti
comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati
effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il
decoro architettonico.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
art. 1117-quater. (1)
Tutela delle destinazioni d'uso.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale
sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini,
anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la
convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante
azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività
con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 1118. (1)
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo
non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che
gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per
la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso
della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli
squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal
caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per
la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa
a norma.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione."
Art. 1119.
Indivisibilità.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che
la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. (1)
(1) Le parole: "e con il consenso di tutti i partecipanti al
condominio" sono state aggiunte dall’art.
Art. 1120.
Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo
1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di
settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la
salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per
realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o
dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di
impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da
parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto
reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie
comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione
per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano
modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire
agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. (1)
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni
dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio
il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. (1)
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che
rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento
anche di un solo condomino.
(1) Comma aggiunto dall’art.
Art. 1121.
Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
Art. 1122. (1)
Opere su parti di proprietà o uso individuale.
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente
destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o
destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino
danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla
sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne
riferisce all'assemblea.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio."
Art. 1122-bis. (1)
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione
di energia da fonti rinnovabili.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva
e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione
per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio
alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale,
preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto
previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da
fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul
lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni,
l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto
specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può
prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136,
adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia
della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e,
ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a
richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle
altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste
dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima
maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte
dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere
consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere.
Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità
abitative.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 1122-ter.(1)
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni
dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse
sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma
dell'articolo 1136.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 1123.
Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per
le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in
misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne
trae utilità.
Art. 1124. (1)
Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari
delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi,
per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra
metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo. (2)
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o
camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
(1) La rubrica che recitava: "Manutenzione e ricostruzione delle
scale" è stata così modificata dall’art.
(2) Comma così sostituito dall’art.
Art. 1125.
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno
all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore
la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126.
Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio
o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del
valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127.
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà
spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e
detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a
ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il
diritto di usare.
Art. 1128.
Perimento totale o parziale dell'edificio.
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera
circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è
destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua
esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non
preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129. (1)
Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la
nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno
o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede
legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri
6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato,
previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e
ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la
responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza
se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale
adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve
essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui
l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la
responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui
svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa
di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente
per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile
anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei
recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di
maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle
generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni
analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo
erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o
bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore,
può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della
rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di
tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli
condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli
interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme
dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale
il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma,
delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato
per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera
in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea,
con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste
dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto
comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso
di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali
o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del
presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la
convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato
all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun
condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei
confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti
dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto
condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per
la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi,
nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo
comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione
delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle
somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e
la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7)
e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al
secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può
nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina
stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia
popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale
partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non
economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie
dell'edilizia residenziale pubblica.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi
sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro."
Art. 1130. (1)
Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle
vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le
generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o
domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere
comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie
alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa
o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del
registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità.
Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali
mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi
dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso
registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di
nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le
date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio,
nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel
registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta
giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in
uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione
riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa
allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in
corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e
convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua
gestione."
Art. 1130-bis. (1)
Rendiconto condominiale.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed
ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi
disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da
consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di
un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della
gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni
pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più
annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la
contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza
prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra
tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i
titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono
prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed
estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi
devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa
registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di
condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici
unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
(1) Articolo aggiunto dall'art.
Art. 1131.
Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 (1) o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea,
l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio
sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le
parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è
tenuto al risarcimento dei danni.
(1) La parola: "precedente" è stata così sostituita dall'art.
Art. 1132.
Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite
o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato
all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle
conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere
notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di
giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133.
Provvedimenti presi dall'amministratore.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Art. 1134. (1)
Gestione di iniziativa individuale.
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso,
salvo che si tratti di spesa urgente.
(1) Articolo così sostituito dall'art.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si
tratti di spesa urgente."
Art. 1135.
Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno
e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,
costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare
dei lavori. (1)
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella
prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare
a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni
locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento
di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio
esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale
della zona in cui il condominio è ubicato. (2)
(1) La lettera che recitava: "4) alle opere di manutenzione
straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale." è stata così
sostituita dall'art. 13,L. 11 dicembre 2012, n.
(2) Comma aggiunto dall'art.
Art. 1136. (1)
Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di
numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla
medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore
dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un
numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni
di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135,
terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal
secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo
1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del
valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi
diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere
nel registro tenuto dall'amministratore.
(1) Articolo così sostituito dall'art.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e,
in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida
se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al
condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore."
Art. 1137. (1)
Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità
giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni,
che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e
dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della
causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione
dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto,
la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo
III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del
codice di procedura civile.
(1) Articolo così sostituito dall'art.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo
che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla
data di comunicazione per gli assenti."
Art. 1138.
Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle
cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi
spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato
dal numero 7) dell'articolo 1130. (1) Esso può essere impugnato a norma
dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni,
e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere
animali domestici. (2)
(1) Il periodo: "e trascritto nel registro indicato dall'ultimo
comma dell'art. 1129." è stato così sostituito dall'art.
(2) Comma aggiunto dall'art.
Art. 1139.
Rinvio alle norme sulla comunione.
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le
norme sulla comunione in generale.
Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie
(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)
CAPO I – DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE
Art. 61.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano
le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i
comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta
dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità
giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte
dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Art. 62.
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche
se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate
dall'articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle
cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle
dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere
deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma
dell'articolo 1136 del codice stesso.
Art. 63. (1)
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di
questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo,
nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con
i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un
semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione
dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello
precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con
l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa
all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto.
(1) Articolo così sostituito dall’art. 18, co.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello
precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un
semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene
l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei
servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato."
Art. 64. (1)
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma
dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla
corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla
comunicazione.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla
corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione."
Art. 65.
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini,
chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un
condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi
dell'articolo 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei
condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Art. 66.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni
indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando
ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del
valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti
condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine
del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data
fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata,
posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere
l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o
incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è
annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti
o assenti perché non ritualmente convocati. (1)
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno
solare della prima. (2)
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo
da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli
aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed
ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi. (2)
(1) Il comma che recitava: "L'avviso di convocazione deve essere
comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per
l'adunanza." è stato così sostituito dall’art.
(2) Comma aggiunto dall’art.
Art. 67. (1)
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il
delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore
proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è
designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti
sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con
la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio
rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più
condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun
partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante
del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina
su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non
apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica
tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e
le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la
partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il
diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al
semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari,
salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui
all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli
articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione
deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il
pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in
proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza
provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il
diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al
semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di
manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto
spetta invece al proprietario."
Art. 68. (1)
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore
proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita
tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna
unità immobiliare.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella
allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o
di ciascuna porzione di piano."
Art. 69. (1)
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella
tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o
modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati,
anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista
dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o
diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il
relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella
tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi
dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in
persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la
revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione
dei criteri legali o convenzionali.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o
di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario
tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano."
Art. 70. (1)
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a
titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di
recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui
l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
(1) Articolo così sostituito dall’art.
Art. 71.
Il registro indicato dal quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo
comma dell'articolo 1138 del codice è tenuto presso l'associazione (1) dei
proprietari di fabbricati.
(1) L'inciso: "professionale" deve ritenersi abrogato per
effetto del D.Lgs.Lgt. 23 novembre 1944, n. 369.
Art. 71-bis. (1)
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica
amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il
patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina
la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo,
a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute
definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono
attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono
necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società
di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono
essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e
dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei
condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del
primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun
condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo
amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per
almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in
vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività
di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g)
del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 71-ter. (1)
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al
secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad
attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di
consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla
delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito
internet sono poste a carico dei condomini.
(1) Articolo aggiunto dall’art. 25,L. 11 dicembre 2012, n.
Art. 71-quater. (1)
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5,
comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle
derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del
libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di
inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione
del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa
delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136,
secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di
assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza
del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la
maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si
raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui
all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto
della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 72.
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei
precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp.att.c.c.
SEZIONE II - Disposizioni relative al libro II
Art. 155.
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e
la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28
ottobre 1941.
Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio
che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'articolo 1138
del codice e nell'articolo 72 di queste disposizioni.
Art.155-bis. (1)
L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di
cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di
entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con
le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del
codice.
(1) Articolo aggiunto dall’art.
Art. 156.
I condomini costituiti in forma di società cooperativa possono conservare
tale forma di amministrazione.
Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative edilizie le quali
godono del contributo dello Stato nel pagamento degli interessi sui mutui si
applicano le disposizioni delle leggi speciali.